[부동산]좋은땅 고르는 법

투자가치가 있는 토지를 선별하는 방법, 좋은땅 고르는 방법에는 어떤 것들이 있을까요?

땅의 목적은 분명히

땅은 목적이 분명해야 한다. 땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다. 최소한 땅을 투자할 경우 대부분 장기적인 안목으로 땅을 투자해야 한다. 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년 이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐, 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 한다.

땅의 형태현황 파악은 기본

땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용현황에 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다. 그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔 경우라면 너무 긴 직사각형의 땅은 좋지 않다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다.

그리고 땅이 평평한가? 경사도는 어느 정도인가? 무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 중요한 부분이다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게 농지전용이 쉽게 이루어진다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다. 즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다. 대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다. 또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다. 만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다.

땅을 살 경우 주변환경 파악은 필수

땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면 어려운 경우를 다하는 경우가 종종있다. 주변환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 발견하고는 한다. 땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유수지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장, 예비군훈련장 등 위험시설, 대규모 축사, 양계장, 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피시설은 매입시 피해야하는 땅이라고 말할 수 있다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게되며 용도가 제한될 수 밖에 없기 때문이다. 그러나 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는 추천할만하다. 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게되면 이러한 기피시설등은 또다른 지역으로 옮겨가야할 처지가 되기 때문이다. 따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이여야 한다는 것이다.

땅의 생명은 도로

땅의 가치는 도로가 결정한다. 이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다. 토지는 도로에 접해 있는지가 굉장히 중요하다. 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다. 맹지 주변을 감싸고 있는 토지를 적정가격으로 매입해 맹지를 도로까지 연결할 수 있다면 훌륭한 투자가 될 수 있다.

땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수

땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다.

땅에 대해 관심있고 최소한 땅에 대한 투자를 계획하는 사람이라면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법', '수도권정비계획법', '개발제한구역지정 및 관리에 관한법', '산림법', '하천법', '공원법', '환경기본법', '장사등에 관한 법률', '건축법' 등은 알고 있어야 한다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자치단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 한다.

초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히 땅의 경우 '토지이용계획 확인원'을 열람해서 해당토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축규제 사항에 대해 살펴봐야 한다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다. 또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우도 생긴다.

예를 들면, 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정 등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경써야 한다.

땅은 개발호재를 먹고 산다

개발호재가 있는 지역인지도 꼭 살펴봐야 한다. 아무리 도로에 접해 있고 땅모양이 좋더라도 개발호재가 없다면 별 볼일 없는 토지가 돼 버린다. 땅 투자에있어 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다. 개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다. 다시 말하면 개발호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다. 땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 신설 확충 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다. 땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역, 철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트 해제 예정지등이 개발 호재의 요소들이다. 이 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며 인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소중의 하나이다.

개발예정지구 및 인접지 투자에는 법칙이 있다

개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다. 일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다. 만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데 어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다. 또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에 인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여 전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다.

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