[부동산]깡통 전세 피하는 방법

임대차 보증금은 한 가구의 거의 전 재산인 경우가 많아, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어진다면 분쟁이 불가피하다. 그러나 집주인을 상대로 반환소송을 제기하는 등 법적 절차를 밟으려면 적지 않은 시간과 비용이 들고, 그 사이 집주인의 경제 사정이 안 좋아지면 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으니 집을 구할 때부터 깡통 전세를 피하는 요령을 알아두어야 한다.

등기부등본 직접 확인 할것

주택 거래를 할 때는 등기부등본의 중요사항을 보는 방법을 알아둘 필요가 있다. 집주인과 직접 거래하려면 두말할 나위가 없고, 공인중개사를 통해 거래한다고 하더라도 등기부등본을 보는 방법을 알아야 공인중개사의 말이 맞는지 확인할 수 있다. 등기부등본(등기사항전부증명서)은 표제부, 갑구, 을구라는 제목이 붙은 표로 이루어져 있다. 표제부를 보면 해당 건물(집합건물인 경우 건물 1동)의 주소와 면적 등, 갑구를 보면 현재 건물 소유자가 누구인지, 을구를 보면 은행에서 해당 건물을 담보로 대출을 어느 정도 받았는지 등을 알 수 있다. 최소한 거래할 주택 주소와 면적이 맞는지(표제부), 현재 소유자가 누구인지(갑구), 가압류, 가처분, 압류, 경매 등 다른 등기가 없는지(갑구), 근저당권설정 등기가 있다면 그 채권 최고액이 얼마인지(을구) 정도는 확인해 두어야 한다.

기본적이지만, 거래 상대방이 소유자인지는 반드시 확인해야 한다. 세입자는 주택 소유자와 계약을 체결해야 하며, 계약금이나 잔금도 주택 소유자 통장으로 입금해야 한다. 소유자가 해외에 있다거나 올수없는 상황으로 배우자나 공인중개사가 대리인으로 주택 거래를 해야 한다면, 전화 통화라도 해서 대리인에게 대리권을 주었다는 점을 반드시 확인해야 하고, 소유자의 인감도장을 날인한 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전하다. 가짜 집주인을 내세워 전세 계약을 체결하고 전세금을 가로채는 사건이 종종 일어나니 주의해야한다.

등기부등본 '갑구'에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시되어 있다면 거래를 피해야한다. 이런 등기는 집주인의 소유권이 분쟁 중에 있다는 것을 알려주는 역할을 한다. 만일 집주인을 상대로 가처분을 해 둔 사람이 소송에서 이기면 가처분 등기일 이후 입주한 세입자는 집을 비워 주어야 하고 전세금도 돌려받기 어려운 경우가 많다.

등기부등본은 누구든지 열람 및 발급이 가능하다. 가까운 등기소를 방문하거나 무인발급기를 이용할 수도 있고, 인터넷 등기소를 통해 손쉽게 발급할 수 있다.

● 인터넷 등기소 바로가기 [클릭]

보증금 돌려받을 수 있는지 계산해 보기

등기부등본 '을구'에는 근저당권설정 등기 등이 표시되어 있을 수 있다. 집주인이 집을 살 때 은행에서 대출을 받은 경우, 은행이 설정한 근저당권설정 등기가 있는 경우가 많은데, 이 때는 집이 경매에 넘어가더라도 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 계산해 봐야한다.

근저당권설정 등기에는 '채권최고액'이 표시되어 있다. 은행은 보통 집주인 대출금의 120% 이상을 채권최고액으로 정하는데, 예를 들어 채권최고액이 1억2000만원으로 표시되어 있다면 집주인은 집을 담보로 1억원 정도 대출을 받은 것으로 이해하면 된다. 해당 주택 가격에서 근저당권 금액을 뺀 금액이 '내 보증금'보다 많다면 안전하다. 3억원짜리 집에 채권최고액이 1억2000만 원인 근저당권이 설정되어 있는데 '내 보증금'이 5000만원 이라면 혹시라도 집이 경매로 넘어가 팔리면 은행이 1억2000만 원을 가져가고 나는 남은 5000만 원을 다 가져갈 수 있기 때문이다. 하지만 다세대나 다가구 주택인 경우에는 '나'보다 먼저 이사하여 확정일자를 받은 다른 세입자의 보증금도 계산에 넣어야 한다. 예를 들어 다세대 주택이라 한 집에 '나'와 같은 세입자가 3명 더 있다면, 집이 경매로 넘어갔을  때 은행이 1억2000만 원을 가져가고 남은 1억8000만 원을 세입자들이 받아갈 수 있는 것은 맞지만, 확정일자를 먼저 받은 순서대로 가져가게 된다. 이 경우, 가장 마지막에 이사한 '나'는 3명의 세입자가 가져가고 남은 3000만 원밖에 받을 수 없게 된다.

 주택임대차계약 체결 시 주의사항

1. 등기부 열람->임대인이 소유자인지 확인, 저당권, 가압류, 압류, 가처분 및 가등기의 확인

2. 등기부에 없는 우선변제권 있는 소액임차인/선순위 확정일자부 임차인 확인

3. 입주 후 곧바로 주민등록의 전입신고를 하여야만 그 다음날부터 대항력을 갖게 된다.

4. 임대차계약서에 확정일자 날인(주민센터에서 전입신고하면서 확정일자 부여)

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