[부동산]부동산 매매계약서 분실, 양도세는?

부동산 매매계약서를 분실하였을 경우 양도세는 어떻게 되는 것일까?

부동산을 양도한 경우 양도가액에서 취득가액 및 기타의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산한다. 원칙적으로 부동산의 양도가액 및 취득가액은 그 부동산의 양도 또는 취득 당시의 양도자와 양수자간 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있다. 그러나 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 일정한 추계방법을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있다.

양도소득세 계산

양도소득세를 계산할 때 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실제로 거래한 가액에 따르도록 하고 있다. 그러나 장부, 매매계약서, 영수증 등 그 밖의 증명서류에 의하여 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 일정한 추계방법을 적용할 수 있도록 하고있다.

소득세법에 따르면 양도소득금액은 양도가액에서 필요경비를 공제한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액을 하도록 하고 있다. 여기서 필요경비란 자산의 취득에 소요된 실지거래가약, 일정한 자본적 지출액 및 양도비 등을 말한다. 그러나 양도 또는 취득 당시의 매매계약서 등을 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음의 추계방법을 순차로 적응하여 취득가액을 산정할 수 있다.

매매사례가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액.

감정가액

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 또는 출자지분은 제외)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내인 것만 해당)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

환산가액

양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 양도 당시 및 취득 당시의 기준시가에 따라 환산한 가액

[양도 당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)×취득 당시의 기준시가]/양도 당시의 기준시가

기준시가(소득세법의 규정에 따라 산정한 가액)

취득 당시의 매매계약서 등을 분실하여 실지거래가액을 확인할 수 없으며, 매매사례가액 및 감정가액도 없는 경우 환산가액으로 취득가액을 산정할 수 있다. 주의할 점은 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액 등은 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우에만 적용할수 있다는 것이다. 따라서 전 양도인의 양도소득세 신고금액 및 부동산 실거래가 신고금액 등으로 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 실지거래가액을 우선적으로 적용해야 한다.

위에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하는 경우 취득 당시의 매매계약서를 분실하여 그 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 산정할 수 있다. 주의할 점은 매매사례가액 또는 감정가액이 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

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